企业按交易价格计量收入

    交易价格是指企业因向客户转让商品或者服务而预期有权收取的对价金额。企业代第三方收取的款项以及预期将退还给客户款项，不计入交易价格。

    交易价格确定的方法：企业根据合同条款，并结合其以往的习惯做法；合同中存在重大融资成分的，企业按照假定客户在取得商品或者服务控制权时即以现金支付的应付金额；客户支付非现金对价的企业按照非现金对价的公允价值，该公允价值不能合理估计的，参照其承诺向客户转让商品或者服务的单独售价。

    交易价格调整的情形：一是企业应付客户（或向客户购买本企业商品的第三方）对价的，将该应付对价冲减交易价格，并在确认相关收入与支付（或承诺支付）客户对价二者孰晚的时点冲减当期收入，但应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区分商品的除外。二是对于可变对价及可变对价的后续变动额，企业将其分摊至与之相关的一项或多项履约义务，或者分摊至构成单项履约义务的一系列可明确区分商品中的一项或多项商品。对于已履行的履约义务，其分摊的可变对价后续变动额调整变动当期的收入。

    合同中包含两项或多项履约义务的，企业在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。企业不得因合同开始日之后单独售价的变动而重新分摊交易价格。

    企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第五条规定：凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，国税发[2009]31号文第十六条规定：“应于移交时扣除。”这些规定与新的收入准则契合。

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